投資用マンションのセールストークあの手この手。

|
こんにちは、からまるです。

ここ2ヵ月くらい、編集部に不動産仲介会社からひんぱんにセールスの電話がかかってきます。からまるなど、多いときには1日に複数の違う業者から電話がありますし、昨日など、もう19時頃なのに電話があって、自ら「最近こういう電話が多いとは思うのですが...」と言うのですから、もうこれは一般的な現象と言っていいのでしょう。

しかも昨日のその電話、「誰それさんいらっしゃいますか?」とも訊かずにいきなり話し始めたので、思わず「誰宛に電話ですか?」と訊ねると、


「電話に出た方ならどなたでも...」


( ̄□ ̄;)


なんですかそれ。

もちろん電話を切りました。

こういう業者にはいろいろなセールストークがあって、素直に「投資用マンションの営業をしています」と言えばいいのに、遠回しに「最近、税金が高すぎると思いませんか?」と口火を切る人も現れました。言うまでもなく、サラリーマン大家になれば節税できますよ、という誘い文句なのですが、一応調べてみると、マンション経営で節税するには、多額の借金をしなくてはいけないようなのです。

家賃収入があるので、当然、収入は増え、税額も増えてしまいます。減価償却があるので、その分は支出なしで収入を減らせますが、マイナスにできる程ではありません。なので、よくローンを組んで赤字にすれば収入が減って所得税を減らせると言われるのですが、経費計上できるのはローンの金利部分であって、元本部分ではないのです。今は低金利ですから、金利分も少なく、頭金よりも借金の比率を増やして金利を増やさなければ収入をマイナスにすることができない。そのためにわざわざ多額の借金をして家賃収入をマイナスにするなんて本末転倒だとからまるは思います。

からまるは専門家ではありませんので、ウェブにあった次のような明快な説明で補強します。

投資用マンションをローンを組んで購入すると、ローンの建物部分の借入金の金利が経費に計上されます。マンションの賃料収入から、ローン金利や購入のための諸経費、そして減価償却費を引いてマイナスになった場合に、そのマイナス分をほかの所得(給与所得など)から引くことができるので、課税される所得が減少し、結果として所得税が少なくなります。また、それに伴い住民税も軽減されます。このように損をした部分をほかの収入から差し引くことを損益通算といいます。ただし、この損益通算効果は毎月の収益が赤字になる場合に効果があるため、ここ数年間のような低金利だと家賃収入よりローン支払い額のほうが少ないことも多く、所得から差し引ける赤字がないので節税効果は薄い場合があります。つまり、収益性が高ければ高いほど節税効果は落ちるということで、マンション投資の本質を考えればむしろいいことだと考えられます。損益通算目的だけでワンルームマンションを買うことはあまりお勧めしません。ただし、配偶者特別控除が削除され、今後サラリーマンも本格的な大増税時代を迎えるので、金利の上昇と増税によって節税効果は高まるかもしれません」~野中清志さん「SBIグループ不動産ガイド第3章・投資計画を立てる1」より

このブログ記事について

このページは、karamaruが2013年6月26日 14:01に書いたブログ記事です。

ひとつ前のブログ記事は「フランス大使公邸のカクテルパーティー、広大な庭を眺めつつワインをガブガブ。」です。

次のブログ記事は「『まだ若手社員といわれるうちに知っておきたい「会社の数字」』は池井戸潤さんの『七つの会議』へのオマージュでもある。」です。

最近のコンテンツはインデックスページで見られます。過去に書かれたものはアーカイブのページで見られます。

カテゴリ

月別 アーカイブ

ウェブページ

Powered by Movable Type 6.2.4